在房地产交易过程中，由于买方的特殊要求，双方明确同意，"(卖方)承诺，从购买之日到现在，没有发生谋杀事件，也没有设立精神礼堂。"出乎意料的是，在此之后，卖方利用交付房屋前的空置期出租房屋，房客的朋友在房子里自杀。新房子变成了"坏房子"。当买方知道时，他或她要求结帐，并要求损害赔偿违约。现代快报记者获悉，近日，苏州市虎丘区人民法院调解了这起房屋合同纠纷。

事件：签订合同后，房子被租出去了，发生了一起谋杀案。

由于工作原因，原告将与凶杀案现场接触，因此他在买房时也有特殊考虑。"据承包人法官称，2019年7月底，原诉人和被告签署了一份"房屋买卖合同"，总价392万元，双方还签署了一项"补充协议"，其中特别同意卖方保证从购房之日起没有发生谋杀，而且没有设立精神礼堂。将上述情形或者故意隐瞒的情形视为违约的，以总价的百分之十为违约金。当合同签订时，被告签署声明并确认交易信息，并承诺房屋将被清空。

合同签订后，考虑到买方需要长期处理贷款，卖方以1500元的租金将房子租给其他人，租期半年。出人意料的是，2019年10月的一天，一位房客的朋友挂在门把上，被发现自杀。

他擅自放走了房子，结果在房子里发生了一起谋杀案。"在原告得知买房人的消息后，他要求终止合同，被告退还了200000元押金，并因违约支付了392000元。

焦点：卖方是否违约

承包商说，本案争议的焦点是被告是否会在合同签署后租出导致谋杀的房屋，原告是否可以终止合同并调查被告是否违约。

在审判期间，被告争辩说，在补充协议中，他明确承诺，自被告购买房屋以来，没有发生谋杀事件，承诺的期限仅限于被告取得房屋和签署出售房屋合同之间的时间，随后的房屋租赁得到原告的同意，所涉房屋的谋杀发生在房屋出售合同签署之后，因此不构成违约。

最后，案件是通过调解解决的，但法官指出，在本案中，被告在签订买卖合同后将租赁案件所涉的房屋，然后凶杀案将构成违反合同义务的行为。

法院：解除买卖合同，卖方赔偿五万

承包人法官介绍说，买方和卖方将凶杀案的禁忌条款写入房屋销售书面合同并不常见。在这种情况下，买方要求卖方在合同中列入该条款的理由意味着，对于买方来说，该房屋是否与谋杀有关是关系到出售房屋合同目的的一个重大问题；对卖方而言，他愿意在合同中列入条款意味着他应该了解买方的禁忌问题，并愿意受该事项的约束。

原被告双方约定的禁忌条款符合公共秩序和良好习惯，不违反公平原则。

虽然卖方的手写承诺是"自购买之日起未发生谋杀"，但根据房屋的实际情况，卖方声明并确认该房屋在申报和交易信息确认中均已清空。

卖方不仅违反了房屋空置和不诚实的声明，而且预见到在租期内可能出现各种意外风险，导致租赁期间发生杀人案，卖方应预见到在租期内可能出现各种意外风险，导致租赁期间发生一起谋杀案，其明显的过失是在房屋出售后利用交付前的空置期出租房屋的行为所造成的。

在合同的所有条款中，在交付房屋之前，禁忌义务的约束期更符合双方签订的合同的总体目的和真正目的。

第二，在转让房屋之前，被告作为房屋的所有人，拥有拥有、使用、收入和处置房屋的绝对权利，而原告作为房屋的买受人，根据合同只享有与被告的债权和债务关系，没有处置房屋的权利。换言之，就被告是否出租房屋而言，原告无权决定是否出租房屋，也不可能谈论他是否同意。

因此，承包商法官认为，在本案中，被告的行为构成违约，原告有权终止房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。

在违约责任方面，考虑到所涉房屋的市场因素，原告主张违约金的10%总价过高，综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告过错程度等因素，并酌情将违约金调整为5万元。

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