抵押贷款定价的"锚"一直是过去的基准利率，并将根据基准利率波动。在2019年新抵押贷款顺利转换为贷款市场(LPR)利率后，央行于2019年12月28日宣布，从2020年3月1日至8月31日，它将推动股票抵押贷款定价的基准转换，客户可以与金融机构协商，决定是否改变基准利率或固定利率。

        中国银行、建设银行、工行、农业银行、邮政储蓄银行此前明确表示，从8月25日起，批量转换范围内的个人住房贷款将按照相关规定统一调整为LPR定价。该行表示，8月21日在批量转换为LPR定价的范围内对个人住房贷款进行了调整。

        2012年，张女士以970000英镑的贷款在北京购买了一套套房。她告诉中新经纬公司的客户，她已经没有多少剩余了，所以她更愿意尝试浮动利率。如果只是借来的话，我担心她会很难。但她也问，固定利率和浮动利率之间有什么区别？

        最大的区别在于还款金额，顾名思义，固定利率下的住房贷款利率将维持目前的利率水平，还款总额和每月还款额基本固定，不会受到外部因素的影响，但如果整体利率环境下降，固定利率偿还将保持相对较高的水平，转换为LPR后，抵押贷款利率将随着LPR、LPR下调、还款额的减少而变化；LPR的还款量也会增加。

        抵押贷款后，如何计算利率？最终能否减少每月供款？

        根据央行此前的公告，在抵押贷款定价基准被转换为LPR后，附加价值应等于原始合同最近的强制执行利率水平与2019年12月的LPR之间的差额(可能为负)。

        中国和新加坡经纬客户计算的账户：以商业个人住房贷款的折算为例，比如借款人小王，在购房时，他在贷款基准利率(浮动10%)上享有10%的折扣。贷款日期为2015年8月1日，贷款期限为30年。

        如果小王选择将抵押贷款的定价基准转换为LPR，5年期贷款的基准利率为4.9%，转换前的实际执行率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月，5年以上抵押贷款利率为4.8%，小王抵押贷款利率为4.41%≤4.8%和0.39%，即39个基点，未来抵押贷款利率为-0.39%。在按揭还清之前，增减幅度保持不变，抵押贷款利率将随着贷款利率的增长而变化。

        在转换过程中，我和银行需要协商确定要加或减的点数、重新定价的日期和重新定价的周期。重新定价日期是根据最新的定价基准重新计算贷款执行率的时间。通常有两种，一种是每年的1月1日，另一种是贷款发行日的"月到月"年度。

        以居研究所智囊团中心的研究主任严跃进为例，如果购房者在8月求助于lpr贷款，并每年重新计算月供款，那么2020年8月至12月的月供款与今年7月相同。2021年，如果贷款利率在5年以上提高5个基点，每月还款额将增加约31元，其中包括100万笔抵押贷款和30年期贷款，本金和利息相等。相反，如果LPR在5年内减少5个基点，那么月供款将减少31元。

        究竟哪一个有优势？

        中国和新加坡经纬客户注意到，从去年12月到今年8月，5年贷款利率下降了15个基点，从4.8%降至4.65%。如果是200万元的住房贷款，将以本金和利息相等的形式偿还20年。15个基点的削减意味着，平均每年抵押贷款支出可节省1963.83元，20年内可节省总额39276.53元。

        这证明了选择浮动利率定价更好吗？中国民生银行首席研究员文斌认为，如果贷款期限短，以前的抵押贷款利率相对较高，你可以选择LPR。期限长，贷款利率本身很低，可以选择固定的抵押贷款利率，因为这可以锁定每月的供应成本，今后我们可以更好地安排单个家庭的收入和支出，而不影响抵押贷款利率变化的正常生活安排。

        中关村互联网金融研究所首席研究员董锡庙表示，中短期内，中国利率呈下降趋势。将股票浮动利率抵押贷款转换为利率基准对借款人有利，有助于减少借款人的抵押贷款支出。