深圳的房地产市场之所以是香港，是因为两座城市在提供新住房方面达成了神奇的协议：住房短缺。

缺乏库存，缺乏新的土地供应，缺乏抑制房价的手段和能力。

1997年香港金融风暴导致房价下跌后，政府和市民受到严重影响。从2002年至2010年，香港特别行政区政府每年只售出5公顷住宅用地。2010年后，香港的土地供应量也很小。政府每年都在设法解决问题，但无能为力。

香港房价的大幅上涨，与房屋供应减少的情况不谋而合。自2002年以来，二手房的年平均销售量为17000套，而二手房的年平均成交量为64700套。

两者之间的差距如此之大，是因为第一手住房无法满足需求，无论是投资还是自建住房需求都无法满足，过剩的购买力将转移到二手房。深圳也是如此，近几年来，深圳的第一手住房供应量为每年20至3万套，而二手房交易量约为6万套。

此外，在新增房屋供应方面，深圳比香港更严重，主要是因为深圳的实际管辖范围为2300万人，而香港则为751万人，而深圳相当于香港的三倍。就人均新增住房数量而言，深圳的供应配额更为严峻。2019年，香港有282.1万套永久性住房单位，而2009年为251.6万套。过去10年，平均每年新增3万套住房。

就存量而言，深圳的房屋数量是香港的三倍多，香港有282.1万个住宅单位，深圳目前有1082万套住房，但如果我们分析两者的住房结构，我们会发现深圳住房的流动性要差得多。

深圳有507万套小产权房。据统计，本地人人均住房为12套，深圳住房分布更加不均。另外还有188万套商业住宅、183万套工业宿舍、970000套公寓、550000套自建住房和510000套保障性公寓。

在香港，有十五万七千五百万个私人永久房屋单位，占住宅总数的一半，再加上414000个居屋单位，他们可以在一定条件下搬迁，可转让房屋占住宅总数的百分之七十点五，即使不计为居屋单位，可循环再用的房屋单位数目亦超过一半。

在深圳，只有189万套商品房和970000套公寓是流动的，包括工业宿舍和小型地产房。流动住房占26%，而公寓由于没有部分房产，实际上流动性也减少了。

流通提供了更多的买卖机会，香港的住房流动性比深圳要好得多。据估计，这是深圳房价近年来上涨速度高于香港的原因之一。

香港特别行政区(香港特别行政区)的土地面积约为1100平方公里，由于自然条件恶劣和其他复杂的社会原因，可供建设的土地不多。在香港超过1100平方公里的土地中，土地开发的实际程度为24.3%，而住宅用地仅占6.9%。在75.7%的未开发土地中，42%被指定为郊野公园。

深圳也有自己的土地红线，其中不可开发的绿地占一半，此外还有工业用地保护红线，深圳住宅用地开发占政府规定的不到25%，深圳目前的目标是新的发展规划，住房占25%。

这两个城市人口多，面积小，人口密度在世界上是罕见的，热衷于环保开发投入大量的土地，以环保的名义让居民忍受房价高企的痛苦，深圳不得不在已经很小的土地上给工业留出足够的空间，这些人口密度已经不寻常的城市，应该考虑到当地的特殊情况。